PORQUE VALOR SE DECLARAN LOS INMUEBLES

por Miguel Antonio Márquez Montañez · Publicada 1tres agosto, dos mil veintiuno · Actualizado 1tres agosto, dos mil veintiuno


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COSTO De LOS ACTIVOS FIJOS

ARTÍCULO 69.DETERMINACIÓN DEL COSTO FISCAL De LOS ELEMENTOS Dy también LA PROPIEDAD, PLANTA Y EQUIPO Y PROPIEDADES Dy también INVERSIÓN. Para efectos del impuesto sobry también la renta y complementarios, el costo fiscal dy también los elementos dy también propiedades, planta y equipo, y propiedades dy también inversión, para los contribuyentes que estén obligados a llevar contabilidad, será el precio de adquisición más los costos directamente atribuibles hasta que el activo esté disponible para su uso, salvo la estimación inicial dy también los costos de desmantelamiento y retiro del elemento, así como la rehabilitación del lugar sobry también el quy también sy también asienta, en el caso que ly también sea aplicable. Adicionalmente van a hacer party también del costo del activo las mejoras, reparaciones mayores y también inspecciones, quy también deban ser capitalizadas dy también conformidad con la técnica contably también y quy también cumplan con las dissituaciones de esty también Estatuto.

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En las mediciones siguientes dy también estos activos sy también mantendrá el costo determinado en el inciso anterior. Para efectos fiscales estos activos se depreciarán según las reglas establecidas en el artículo128de este Estatuto.

en el momento en que un activo sy también transfiery también dy también inventarios o dy también activo no corriente mantenido para la venta a propiedad, planta y equipo, propiedades de inversión o viceversa, el costo fiscal corresponderá al valor neto que posea el activo en el inventario o activo no corriente mantenorate para la venta.

una vez que estos activos sy también enajenen, al resultado precedente se adiciona el valor dy también los ajustes a que se refiere el artículo70dy también esty también Estatuto; y se resta, en el momento en que fuery también el caso, la depreciación o amortización, siempre y cuando haya sdesquiciado deducida para fines fiscales.

PARÁGRAFO 1o.Las propiedades de inversión que se midan contablepsique bajo el modelo dy también valor razonable, para efectos fiscales sy también medirán al costo.

PARÁGRAFO 2o.Para los contribuyentes no obligados a llevar contabilidad el costo dy también los bienes enajenados dy también los activos fijos o inmovilizados dy también quy también trata el artículo60de esty también estatuto, está constituloco por el precio dy también adquisición o el costo declarado en el año inmediatamente anterior, conforme el caso, más los siguientes valores:

a) El costo dy también las adiciones y mejoras, en el caso dy también bienes muebles;

b) El costo de las construcciones, mejoras, reparaciones locativas no deducidas y el dy también las contribuciones por valorización, en el caso dy también inmuebles.

PARÁGRAFO 3o.una vez que un activo se transfiery también de inventarios o dy también activo no corriente mantendesquiciado para la venta a propiedad, planta y equipo, propiedades de inversión o viceversa, el costo fiscal corresponderá al costo quy también posea el activo en el inventario o activo no corrienty también mantenloco para la venta, menos las deducciones a que sy también hayan tomado para efectos fiscales.

PARÁGRAFO 4o.Las inversiones en infraestructura dy también que trata el artículo4o de la Ley1493de 2011, sy también capitalizarán hasta el momento en que el activo sy también encuentre capaz para su uso, dy también conformidad con lo establecorate en esty también estatuto.

ARTÍCULO 69-1.DETERMINACIÓN DEL COSTO FISCAL De LOS ACTIVOS NO CORRIENTES MANTENIDOS PARA LA VENTA. Para efectos del impuesto sobry también la renta y complementarios, el costo fiscal dy también los activos no corrientes mantenidos para la venta, corresponderá al mismo costo fiscal remanente del activo ya antes dy también su reclasificación. Así, el costo fiscal será la sumatoria de:

1. Precio dy también adquisición.

2. Costos directos atribuibles en la medición inicial.

3. Menos cualquier deducción quy también haya sdesquiciado realizada para fines del impuesto sobre la renta y complementarios.

en el momento en que estos activos se enajenen, al resultado anterior se adiciona el valor de los ajustes a quy también se refiere el artículo70de esty también Estatuto.

ARTICULO 70. AJUSTy también AL COSTO De LOS ACTIVOS FIJOS. Los contribuyentes van a poder ajustar anualmente el costo de los recursos muebles e inmuebles, que tengan el carácter de activos fijos en el porcentajy también señalado en el artículo868.

ARTICULO 71. UTILIDAD EN LA ENAJENACIÓN De INMUEBLES. Para deconcluir la utilidad en la enajenación de bienes inmuebles que se encuentren contenidos en el artículo69y69-1del Estatuto Tributario, sy también rva a estar al precio dy también venta el costo fiscal, establecido de pacto con las alternativas previstas en este Capítulo.

una vez que se trate de inmuebles adquiridos mediante contratos de arrendamiento financiero o leasing, retroalquilo olease-back, dy también pacto con lo previsto en el artículo127-1del Estatuto Tributario, el costo de enajenación para el arrendatario adquirenty también será el determinado en el numeral dos del artículo127-1del Estatuto Tributario, más las adiciones y mejoras, menos, cuando fuery también el caso, la depreciación o amortización, siempre y en el momento en que haya sdesquiciado deducida para fines fiscales.

ARTÍCULO 72. AVALÚO COMO COSTO FISCAL El avalúo declarado para los fines del Impuesto Predial Unificado, en desarrollo de lo dispuesto por los artículos 13 y 1cuatro de la ley 4cuatro de 1990 y 15cinco del Decreto mil cuatrocientos veintiuno dy también 1993, y los avalúos formados o actualizados por las autoridades catastrales, en los términos del artículo 5o. De la Ley 1cuatro dy también 1983, van a poder ser tomados como costo fiscal para la determinación de la renta o ganancia ocasional quy también se genere en la enajenación dy también inmuebles que constituyan activos fijos para el contribuyente. Para estos fines, el autoavalúo o avalúo aceptable como costo fiscal, será el que figury también en la declaración del Impuesto Predial Unificado y/o declaración dy también renta, conforme el caso, pertinente al año precedente al de la enajenación. Para este propósito no se tendrán en cuenta las correcciones o adiciones a las declaraciones tributarias ni los avalúos no formados a los cuales sy también refiere el artículo 7o. De la Ley 1cuatro dy también 1983.

En caso de tomarsy también como costo fiscal el avalúo o autoavalúo, en el momento de la enajenación del inmueble, sy también rvan a estar del costo fiscal las depreciaciones que hayan sdesquiciado deducidas para fines fiscales.( INCISO ADICIONADO POR ART 51 De LA LEY 1819 De 2016 ).

ARTÍCULO 73. AJUSTy también Dy también bienes RAÍCES, ACCIONES Y APORTES QUe SEAN ACTIVOS FIJOS De PERSONAS NATURALES. Para efectos dy también determinar la renta o ganancia ocasional, conforme el caso, proveniente de la enajenación dy también bienes raíces y dy también acciones o aportes, quy también tengan el carácter de activos fijos, los contribuyentes que sean personas naturales podrán ajustar el costo dy también adquisición dy también tales activos, en el incremento porcentual del valor dy también la propiedad raíz, o en el incremento porcentual del índicy también dy también precios al consumidor para empleados, respectivamente, que se haya registrado en el periodo comprenddesquiciado entre el 1o. Dy también enero del año en el como sy también haya adquirorate el bien y el 1o. De enero del año en el cual sy también enajena. El costo así ajustado, se va a poder acrecentar con el valor dy también las mejoras y contribuciones por valorización quy también se hubieren pagado, en el momento en que sy también traty también dy también recursos raíces.

en el momento en que el contribuyente opty también por deconcluir el costo fiscal de los recursos raíces, aportes o acciones en sociedades, con base en lo previsto en este artículo, la suma de esta manera determinada deby también figurar como valor patrimonial en sus declaraciones dy también renta, una vez que sy también traty también dy también contribuyentes obligados a declarar, sin perjuicio dy también quy también en años siguientes pueda hacer uso de la opción alternativa pgaceta en el artículo72dy también esty también Estatuto, cumpliendo los requisitos allá exigidos.

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Los incrementos porcentuales aplicables al costo dy también adquisición dy también los bienes raíces, de las acciones o dy también los aportes, previstos en esty también artículo, serán publicados por el gobierno nacional con basy también en la certificación que al respecto expidan, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi y el Departamento Administrativo Nacional de Estadística DANE, respectivamente.

El ajuste previsto en este artículo va a poder aplicarse, a opción del contribuyente, sobry también el costo fiscal dy también los recursos quy también figure en la declaración de renta del año gravably también dy también 1986. En esty también evento, el incremento porcentual aplicably también será el que sy también haya registrado entry también el 1o. De enero de mil novecientos ochenta y siete y el 1o. Dy también enero del año en el como se enajeny también el bien.

Los ajustes efectuados dy también conformidad con el inciso primero del artículo70, no serán aplicables para deacabar la renta o la ganancia ocasional pgaceta en esty también artículo.

PARÁGRAFO.En el instante dy también la enajenación del inmueble, sy también rva a estar del costo fiscal determinado dy también pacto con el presente artículo, las depreciaciones que hayan sido deducidas para fines fiscales.(PARÁGRAFO ADICIONADO POR LA LEY mil ochocientos diecinueve De dos mil dieciséis ART 52).

VALOR PATRIMONIAL Dy también LOS INMUEBLES

ARTÍCULO 277. VALOR PATRIMONIAL De LOS INMUEBLES.Los contribuyentes obligados a llevar libros dy también contabilidad deben declarar los inmuebles por el costo fiscal, determinado de acuerdo con lo dispuesto en los Capítulos I y III del Título II del Libro I de este Estatuto y en el artículo 6cinco de la Ley 75 dy también 1986.

Los contribuyentes no obligados a llevar libros de contabilidad deben declarar los inmuebles por el mayor valor entre el costo de adquisición, el costo fiscal, el auto avalúo o el avalúo catastral actualizado al final del ejercicio, sin perjuicio dy también lo dispuesto en los artículos 72 y 7tres dy también este Estatuto. Los edificios o mejoras no incorporadas para efectos del avalúo o el costo fiscal del respectivo inmueble deben ser declaradas por separado.

Lo previsto en el presente artículo se aplicará sin perjuicio dy también lo dispuesto en el artículo 90-2 dy también este Estatuto.

ARTÍCULO 278. COSTO MÍNIMO Dy también LOS INMUEBLES ADQUIRIDOS CON PRÉSTAMOS.cuando se adquieran recursos raíces con préstamos dy también entidades sometidas a la vigilancia del Estado, el precio dy también adquiere fijado en la escritura no va a poder ser inferior a una suma en la como el préstamo represente el 70% del total.

Los notarios sy también abstendrán dy también autorizar las escrituras quy también no cumplan con esty también requisito.

ARTÍCULO 280. REAJUSTy también FISCAL A LOS ACTIVOS PATRIMONIALES.Los contribuyentes podrán ajustar anualmente el costo de los recursos quy también tengan el carácter dy también activos fijos en exactamente el mismo porcentaje en quy también se ajusta la Unidad dy también Valor Tributario, salvo para las personas naturales en el momento en que hubieren optado por el ajusty también previsto en el artículo73de esty también Estatuto.

ARTICULO 281.EFECTOS DEL REAJUSTy también FISCAL.El reajusty también fiscal sobre los activos patrimoniales produce efecto para la determinación de:

La renta en la enajenación de activos fijos.La ganancia ocasional lograda en la enajenación dy también activos que hubieren hecho party también del activo fijo del contribuyenty también por un término de dos (2) años o más.La renta presuntiva.El patrimonio líquido.

Nota del editor:

Los avalúos técnicos tienen efectos meramente contables y financieros, más no desde el punto dy también vista tributario, en consecuencia no se depreciarán ni amortizarán y no se tendrán en cuenta para determinar la utilidad o pérdida en caso dy también enajenar el activo.

DOCUMENTOS RELACIONADOS:

EJEMPLO:

Pedro Pataquiva, contribuyenty también no obligado a llevar contabilidad, vendió un bien inmuebly también en junio doce del año gravable dos mil veinte con las siguientes características:

Adquisición bien inmueble treinta de abril dy también 1995

Costo de Adquisición $ 34.000.000 Valor Declarado en renta en el año gravably también dos mil diecinueve 350.000.000 Avalúo catastral año gravably también 2019 $ 450.000.000 Precio dy también venta año dos mil veinte $ 650.000.000

Para simplificar el ejercicio, sy también supony también que el señor Pedro Pataquiva no hizo mejoras al inmueble, ni hizo pagos por valorización.

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Ajuste Activos fijos año dos mil veinte (Art setenta – Decreto mil setecientos sesenta y tres dy también diciembre 23 de 2020 : 3,90%)

Con la información suministrada elaboramos la comparación y cálculo del impuesto para así tomar la opción más adecuada:

Opción 1

Art. 69

Opción 2

Art. 70

Opción 3

Art. 72

Opción 4

Art. 73

Costo de adquisición34.000.00034.000.00034.000.00034.000.000
Costo fiscal350.000.000355.688.000450.000.000615.740.000
Precio dy también Venta650.000.000650.000.000650.000.000650.000.000
Utilidad300.000.000294.312.000200.000.00034.260.000
Impto Ganancias Ocasionales. 10%30.000.00029.431.00020.000.0003.426.000
Dy también las opciones anteriormente descritas la mejor es la numero 4 en la como sedetermina el costo fiscal siguiendo los parámetros del artículo 73 del E.T.

Cálculo costo fiscal conforme opciones:

Opción 1: Valor declarado en renta año gravably también dos mil diecinueve = $350.000.000;Opción 2: Costo fiscal declarado año gravably también dos mil diecinueve por reajuste proporcional activos fijos año dos mil veinte ((3,90%/12)*5) = $350.000.000*1,01625 = $355.688.000. El porcentajy también de incremento anual (3,90%) sy también dividy también en 12 meses y se multiplica por cinco que corresponde al período dy también posesión del inmuebly también durante el año 2020 (enero a mayo), se cuenta hasta el mes anterior al de la fecha dy también venta;Opción 3: Avalúo catastral año gravably también 2019, siempre y en el momento en que lo haya declarado como valor patrimonial en el año gravable 2019 = $450.000.000;Opción 4: Costo de adquisición por ajusty también fiscal artículo 7tres E.T., siempre y una vez que lo haya declarado como valor patrimonial en el año gravably también 2019= $34.000.000×18,1uno = $615.740.000

Nota: En la opción cuatro sy también tieny también en cuenta el ajusty también determinado por el decreto dos mil trescientos setenta y tres dy también diciembre 27 dy también 2019, debdesquiciado a quy también en el artículo 7tres del E.T. Se establecy también que “cuando el contribuyente opte por deacabar el costo fiscal de los recursos raíces, aportes o acciones en sociedades, con base en lo previsto en esty también artículo, la suma así determinada debe figurar como valor patrimonial en sus declaraciones de renta, en el momento en que se trate dy también contribuyentes obligados a declarar”